İnsanlar paralarını birikimlerini genel olarak faiz, döviz, borsa, altın ve gayrimenkule yatırırlar.

Kira getirisi olan bir gayrimenkul yatırımı yapmak istediğinizde, doğru fiyatla gayrimenkul satın almak için işyeri veya konutun kira gelirine bakmak gerekir. Konut veya işyeri fiyatının belirlenmesinde rasyonel yaklaşım budur. Gayrimenkule kredi tesis eden kuruluşlar, bankalar alıcıya kredi tesis ederlerken alıcının geliri, sahip olduğu diğer gayrimenkuller, ipotek, kefalet, kredi geçmişi gibi birçok faktörü değerlendirirken gayrimenkulün fiyatını kira getirisine oranlayarak gayrimenkulün amortisman süresini de dikkate alırlar. 

Ülkelere, şehirlere aynı şehirlerin farklı bölgelerine göre farklılaşan gayrimenkul amortisman süreleri görülmektedir.

Türkiye’de gayrimenkul amortisman süreleri genel olarak 15 yıl ile 20 arasında değişmektedir. Yani, satın almış olduğunuz emlak kira geliri ile 15 yıl ile 20 yıl arasında kendisini amorti etmektedir. Yurtdışında bu süre daha da uzayabilmektedir.

Faizlerin düşmesi amortisman süresini uzatıcı etki yapar. Diğer ifade ile; düşen faizler emlak fiyatlarını yükselterek fiyat/kira makasının açılmasına, dolayısıyla amortisman süresinin uzamasına neden olur.

Fethiye’de konut yatırımının fiyat/kira oranlaması ile yatırımın geri dönüş süresi yaklaşık olarak 18-20 yıla tekabül ediyor. Fethiye’de 18-20 yıl ve altında geri dönen konut işyeri fiyatı alıcı için uygun sayılmaktadır.

Ancak, aynı bölgede, aynı büyüklükte aynı kalitede bir gayrimenkulün deniz manzarası olması dolayısıyla yüksek satış fiyatına konu olması, kira geliri ile ilişkilendirerek açıklanamayabilir.

Fiyat ve değer farklı şeylerdir.

Bir daire 500.000 TL fiyatla satılırken, kirası 1250 Tl ise 400 ayda (33 yılda) kendisini amorti edecektir. Ancak gayrimenkul değerlendirmesinde sizlere verdiğimiz ortalama 240 ay veya 20 yıl amortisman süresi bu durumda geçerli olmayacaktır. Buradaki 160 aylık (13 yıllık) fark o gayrimenkulün emlak sahibine sağladığı prestij farkıdır. Diğer ifade ile emlak sahibine sağladığı yaşam kalite farkıdır.

İşyeri veya konutun getirisi kiradır.

Arsanın kira getirisi olmamakla beraber, kısa zamanda üzerine konut yapılmayacak ise fiyat artış, değerlenme beklentisi ile satın alınır. Ancak, arsanın da değerlenmesindeki belirleyici ana etken talep ve konut/işyeri fiyatlarıdır. Arsa fiyatı, emsal alışverişlerle mukayese ederek belirlenebilir. Bunun yanında konut satış fiyatları içinde arsa maliyeti hesaplanarak belirlenebilir.

Siyasal ve ekonomik istikrar, kredi faizlerin durumu, nüfus artışı veya bölgeye olan talep artışı veya azalması emlak fiyatlarını etkiler. (örnek; faizlerin düşmesi konut ve işyeri fiyatlarını artıracaktır veya belli bölgelere yoğunlaşan yerli/yabancı uyruklu kişilerin emlak talebi sözkonusu bölgedeki emlak fiyatlarını artırıcı etki yapacaktır)

Gayrimenkul yatırımında genel kurallardan biri; “işyeri yatırımı konut yatırımından daha fazla kazandırır”.

Kira geliri için konut satın almayı düşünüyorsanız, kira geliri için konuttan ziyade işyeri satın almanızı tavsiye ederiz.

Kiraya vermek için alınan konutlar uzun dönemde yatırımcısını üzerbilir.
Kiracının evi boşaltmasından sonra alınan kiraların bir kısmı masrafa gider.
Kiracı, dükkan kiralarını ev kirasına kıyasla daha düzgün öder.
İşyeri tadilat tamirat masrafları kiracı tarafından yapılır.
İşyerini satmayı düşündüğünüzde daha kolay satarsınız.

Kira geliri sağlamak amacı olan yatırımcının işyeri yatırımına yönelmesi daha doğru bir tercih olacaktır.

Kira gelirine ihtiyaç duymayan yatırımcıların ise şehrin gelişme bölgelerinden arsa satın almaları uzun dönemde doğru bir yatırım olabilir. Daha da uzun vadeli düşünebilen kira gelirine ihtiyaç duymayan yatırımcılar da şehrin gelişme bölgelerinde tarla satın alabilirler. Arsayı, emekliliğinize yaptığınız yatırım, tarlayı çocuklarınıza yaptığınız yatırım olarak düşünülebilirsiniz.